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2019年06月10日 08:44 0人参与  0条评论

  在刚刚过去的5月,东莞楼市虽然一、二手房成交量有所上涨,整体供需保持平稳;但在土地招拍挂市场上,5月的“土拍”就像一场盛宴,即使“高地价”“高商比”“100%自持”“无偿配建”等条件严苛,种种限制也挡不住房企拿地的热情,优质地块屡遭提前锁定。

  现今已进入6月,这也是房企冲刺上半年指标的最后一个自然月。那么,究竟5月的东莞楼市表现情况如何?又会对接下来的供需作何铺垫?

  A

  土拍市场迎来成交高峰

  5月以来,东莞的土拍市场持续火爆。不仅挂牌出让的商住地数量多,还屡屡出现以“本方多次叫价到最高限价”为方式,从而达到“提前锁定”地块的神操作。而且仅在这一个月内,被“提前锁定”的地块就达到了5宗,最快的一次仅用时24秒。

  上述现象的出现,也与今年开年后东莞土地市场供应量增加有关,不少希望布局大湾区的开发商都盯上了东莞市场。业内人士表示,相比广州和深圳,东莞货源充足,门槛更低。而且相比其他周边城市,东莞不仅地理位置上有优势,还有产业和人口的支撑,因此也引起众多外来房企的关注。

  据了解,土拍市场交投活跃,商住用地量价齐升,再创新高:5月商住用地集中入市出让,共成交了6宗地块,占地面积约28.6万平方米,环比大幅增加;5月迎来新一轮房企抢地热潮,多宗地块触发自持被提前锁地,商住用地整体合计收金约89.8亿元,楼面地价“水涨船高”,约9623元/平方米(该均价未剔除配建面积),创下历史同期新高。

  截至5月31日,笔者从东莞公共资源交易网了解到,5月商住用地成交中,保利以“总价30亿元+自持面积100%”拿下万江胜利地块;融创“总价10.23亿元+商业部分自持40年”拿下沙田福禄沙村地块;时代、佳兆业分别将中堂两块相邻地块收入囊中;深圳鹏瑞以最高价“23.6亿元+自持面积100%”锁定南城西平巨无霸地块;首创置业以“总价9.47亿元+自持1850㎡商业40年”竞得望牛墩望联赤滘地块。

  而土地市场的供应放量,不仅促使房企拿地热情高涨,也使楼面地价持续抬升。据合富大数据显示,5月东莞土地供应面积达到76.6万平方米,环比同期增加88%,并且成交面积57.1万平方米,环比增加87%,同比增加43%。

  由于商住用地呈现“井喷式”出让,开发商在莞拿地可谓达到“快、准、狠”的状态,导致5月楼面地价大幅上涨,涨幅高达约5387元/平方米,与往年同期环比大幅上涨。

  B

  一手住宅新增供应放缓

  虽然土地供应集中放量,但5月全市一手住宅新增供应却不尽如人意。日前,笔者从乐有家研究中心获得最新数据,5月东莞一手住宅新增供应2942套(32.61万平方米),这个数据相较于4月,供应套数和供应面积环比均有所下跌。

  而从网签方面看,5月东莞一手住宅网签4085套,环比微涨3.5%。近三个月东莞一手住宅网签量都较为稳定,维持在4000套左右,市场平稳。其中,各片区成交中,滨海片区网签量最高,为929套,第二名为松山湖片区770套,第三名为东南临深片区的757套。城区片区5月环比跌幅较大,达到40.1%,东南临深片区则环比涨幅最高,为31.2%。

  不仅5月供应如此,笔者了解到,连续3年来的1月至5月,东莞市场供求较为稳定,供应量稳定在155万至170万平方米,成交量稳定在180万至190万平方米,总体上呈持平状态,但供应均略显不足。

  据合富大数据显示,今年1月至5月全市新建商品住宅供应约155.6万平方米,约1.4万套,同比小幅减少9.5%,创历史新高;1至5月网签面积约181万平方米,较2017年和2018年基本持平。近三年来的1月至5月供求稳定,这也从侧面反映了政府部门“房住不炒”调控房价坚定不移,楼市预期得到稳定,成交量在较长时间维持平稳。

  C

  开工率低位影响供应

  一手住宅新增供应放缓的成因,与5月项目整体开工量下降有关。笔者了解到,上个月项目新开工量大减,是去年以来至今17个月中开工率最低的月份。

  根据合富大数据显示,5月全市开工30.3万平方米,环比大幅减少65%,成为近一年来最低开工月份,其中住宅开工量约18.3万平方米;环比前一个月减少约六成,与去年同期对比,同比也减少约六成,非住宅开工量约12万平方米,环比减少七成。

  今年前5个月,住宅开工量202万平方米,月均开工量约40万平方米,假若按照目前月均水平,全市预计住宅开工量将达484.8万平方米,成为自2010年以来最低年,预示着未来东莞楼市将面临严重的供不应求。

  开工量也与潜在供应息息相关。截至2019年5月31日,东莞市一手住宅潜在供应量927.1万平方米,环比4月(4月供应量943.4万平方米)微减2%,其中洋房潜在供应量796.6万平方米,环比上月减少2%,别墅潜在供应量124.1万平方米,环比上月微增1%。

  在各区域潜在供应量中,前三依然为松山湖、塘厦、东城,值得一提的是松山湖继续蝉联第一,潜在供应量约88.3万平方米,与4月完全持平;塘厦镇现共有约66.7万平方米的住宅潜在供应量,环比增加4%;东城保持第三,全区共有59万平方米住宅潜在供应量;全市共有7个区域潜在供应量超50万平方米。

  D

  滨海片区成交量上升显著

  虽然全市在上个月整体供需放缓,但滨海片区由于品牌开发商在虎门、沙田等地的项目集中供应,带动片区的供应增加,伴随着轨道交通的建设,引得不少购房者聚焦该片区楼市发展现状。

  过去的5月,受滨海湾新区规划等利好影响,滨海片区楼市持续升温,在今年春节后成交量节节攀升,已经成为成交量最大的片区。

  根据合富大数据显示,5月临深片区及滨海片区表现最突出,塘厦镇以402套全市排名第一位,凤岗亦在前十名。其中,排名第二至第四的镇街分别为虎门、沙田和厚街,均为滨海片区。整体,5月滨海片区网签929套,其次为临深片区845套,两大片区总和占全市43%比重。

  不过,5月莞北片区(即石龙镇、石碣镇、企石镇)表现出连续两个月明显的供求双降的态势,其他片区相对供求平稳。

  E

  二手房成交量回升明显

  受开工率、供应面积等影响,5月东莞楼市一手房虽然成交乏力,但二手房成交量却在不断持续上涨。据乐有家研究中心数据显示,5月东莞二手房过户3335套,环比微涨1.18%,成交均价为16640元/平方米,环比上涨3.6%。

  其中,5月东南临深片区与城区片区过户量占比最高,均超三成。乐有家研究中心数据显示,5月东南临深片区二手房过户量1071套,环比下跌1.7%;城区片区二手房过户量1020套,环比上涨2.8%。涨幅最高为东部产业园片区的13.4%,跌幅最高为水乡新城片区的29.9%。

  网签方面,合富大数据显示5月东莞二手住宅网签面积38.8万平方米,环比4月增加9%,创近两年最高。今年东莞二手房成交量回涨趋势明显,已达成连续3个月环比增加。1月至5月二手住宅累计网签130.8万平方米,是一手房的81%。今年东莞二手房与一手房总体成交走势同步,不同的是一手房成交明显放缓,增长乏力。

  笔者了解到,截至5月31日,东莞全市二手住宅挂牌均价为2.04万元/平方米,挂牌均价最高片区依然为东南临深片区,为2.34万元/平方米,滨海片区挂牌均价环比下跌2.03%,为全市跌幅最大。

  制图:张江

  文/陈泽煌

来源:羊城晚报    编辑:付勇辉关键词:
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